横河電機 代表取締役社長
1957年神奈川県生まれ。81年東京都立大学（現首都大学東京）理学部を卒業し、横河電機の前身の一つである北辰電機製作所に入社。2011年横河電機取締役（横河メータ＆インスツルメンツ社長兼任）、12年取締役常務執行役員を経て、13年4月から代表取締役社長を務める" width="200" height="280" />
レバレッジとは？
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FX取引（店頭外国為替証拠金取引）は、一定の証拠金を当社に担保として差し入れ、外国通貨の売買を行う取引です。
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注文の際には、各通貨ペアとも取引金額に対して4％以上（レバレッジ25倍）の証拠金が必要になります。当社でお取引を行うに際しては、 「店頭外国為替証拠金取引の取引説明書」等をよくお読みいただき、取引内容や仕組み、リスク等を十分にご理解いただき、ご自身の判断にてお取引ください。
CFD取引は預託した証拠金に比べて大きな金額の取引が可能なため、原資産である株式･ETF･ETN･株価指数･その他の指数･商品現物･商品先物、為替、各国の情勢･金融政策、経済指標等の変動により、差し入れた証拠金以上の損失が生じるおそれがあります。
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当社の企業情報は、当社HP及び日本商品先物取引協会のHPで開示されています。
LINE証券株式会社/金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3144号、商品先物取引業者
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【基礎から解説】今さら聞けない不動産投資の利回りを基礎からやさしく解説
例えば、年間で100万円の収益を稼ぐ物件Aと物件Bを考えます。物件Aは、郊外の片田舎にあり、築30年を超えるアパートです。それに対し、物件Bは都心部にある新築の区分ワンルームマンションだとします。
物件Aは、周辺環境は過疎化が進んでおり、空室率が6割を超える物件で、毎年のように修繕費も多く発生するような物件です。入居者を募集してもなかなか決まらず、今の入居者が退去してしまえば、次の入居者が埋まるかどうか、怪しい物件というような物件だとします。
一方で物件Bは、若者に人気の街の中にあり、賃貸需要はとても高く、新築なので修繕費はほとんどかかりません。仮に退去が発生しても、次の入居者はすぐに埋まるような物件です。
物件Aの方が、物件Bよりも空室リスクや賃料下落リスク、修繕リスク等のリスクが明らかに高いです。このような物件Aと物件Bがあった場合、同じ年間100万円を稼ぐ物件だとしても、物件Aよりも物件Bの方が買いたいと思う購入希望者が多くなります。
物件Aは、あまり人気がなく、1,000万円でしか売り出せないとなると、その利回りは10％となります。それに対し、物件Bは、購入希望者が殺到し、2,000万円で売られている物件となると、利回りは5％になります。
結果的に、物件Aの方が価格は安くなるので、利回りも高くなります。物件Aの利回りは10％で、物件Bの利回りは5％ですが、これは物件Aの方がリスクは高いということを意味しています。
購入する側からみると、物件Aは1,000万円で価格は安いですが入居者に人気がなく、物件Bは2,000万円ではありますが、物件Aより人気が高いためリスクが小さいわけです。
つまり、利回りはリターンの指標であると同時に、リスクの指標でもあるということになります。利回りの高い物件はハイリスクハイリターンであり、利回りの低い物件はローリスクローリターンということです。
高利回りの物件だからと言って、投資を行うのは、危険な判断であるということを理解しておきましょう。
1-3. 適正価格の判断指標
利回りは適正価格の判断指標にもなり得ます。
利回りが1年間の収益を投資額で割った数値であることから、逆に 適正利回りを知っていると逆算して適正価格が分かるようになります。
実際に、機関投資家と呼ばれるプロの不動産投資家は、利回りを適正価格の判断指標として使っています。
プロの不動産投資家は、ある程度の利回り感を持っているため、利回りを見ただけで「この物件は高過ぎる、安過ぎる」という判断ができます。
利回り感というのは、「この物件なら何％くらいが妥当だろう」といったセンスです。例えば、都内の一棟マンションなら4％くらいが妥当だろう、郊外の築古アパートなら10％くらいが妥当だろうという、ぼんやりとした感覚です。
このような利回り感を持っている人であれば、利回りが3％の都内の一棟マンションの物件を見た場合、「この物件価格は高過ぎるから投資すべきではない」と判断することができます。
1-4.分母が何を指すかに注意する
利回りは1年間の収益を投資額で割った数値になりますが、この分母である投資額には土地価格を含むというのが基本です。
たまに、複数の土地を持つ地主さんの中には都市部で土地活用をした方が利回りは高くなると理解している人がいます。
元々、土地を持っている人であれば、このような理解も間違いではありません。
建物価格は全国どこでも同じです。また賃料は都市部の方が高くなります。よって、持っている土地の中で都市部の土地を活用した方が利回りは高くなります。
但し、一般的に投資家の間で話題となる利回りは、分母に土地価格を含むため、都市部で土地活用した方が利回りは低くなります。
リターンやリスクは、結局のところ、土地価格を反映したものになります。
2. 利回りの種類
2-1.表面利回り
表面利回りとは、1年間の賃料収入を投資額で割った数値になります。別名、「粗利回り」と表現されることもあります。
ただ、数値としては一番高くなり、見栄えが良いためチラシには良く登場します。
しかしながら、表面利回りは実態がよく分からないため、投資の判断指標として用いるのは不適切です。
表面利回りは、あくまでも参考程度に留めるようにして下さい。
2-2.NOI利回り
NOI利回りとは、1年間のNOIを投資額で割った数値になります。
NOIとはNet レバレッジ効果とは Operating Incomeの頭文字をとった略称であり、「実質的な運用益」ということになります。
不動産投資家が投資の判断指標として用いる利回りは、このNOI利回りであるため、 NOI利回りが一番大切な利回り レバレッジ効果とは となります。
2-3.キャッシュフロー利回り
キャッシュフロー利回りとは、1年間のキャッシュフローを投資額で割った数値になります。借入金の返済も含めた実質的なキャッシュフローに対する利回りを表します。
3.不動産投資家調査による利回りの目安
不動産投資を行う上では利回り感を養うことが重要です。そこでこの章では利回りの目安についてご紹介します。
3-1.賃貸住宅の期待利回り
利回りの目安を知る上で、一番参考となるのは、一般財団法人日本不動産研究所が示す不動産投資家調査です。
不動産投資家調査は、半年に一度、機関投資家に期待利回りの調査を行い、その結果を公表しています。
期待利回りは「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」です。これくらいの利回りがあったら良いなと期待している利回りになります。
| 地区 | ワンルーム期待利回り |
|---|---|
| 札幌 | 5.3% |
| 仙台 | 5.3% |
| 東京（城南地区） | 4.0％ |
| 横浜 | 4.5% |
| 名古屋 | 4.8% |
| 京都 | 5.0% |
| 大阪 | 4.6% |
| 神戸 | 5.0% |
| 広島 | 5.5% |
| 福岡 | 5.0% |
レバレッジ効果とは
| 交通アクセス | 最寄り駅から徒歩10分以内 |
|---|---|
| 築年数 | 5年未満 |
| 平均専用面積 | 25～30m 2 |
| 総戸数 | 50戸程度 |
3-2.投資家利回りの利用の仕方
例えば東京で一棟ワンルームマンションの物件を検討しようとしたときに、3.5％の利回りの物件があったとしたら、その物件は他の投資家も「高い」と感じていることが分かるようになります。
投資家の期待利回りを知ることで、プロの投資家と同じ感覚で物件が高いか安いかを見極めることができます。
投資家調査の結果を利用して、まずは利回り感を養い、高い物件を購入しないように判断の指針に役立てるようにして下さい。
横河電機・西島社長「レバレッジ効果で社会課題を解決」
西島 剛志（にしじま・たかし）
横河電機 代表取締役社長
1957年神奈川県生まれ。81年東京都立大学（現首都大学東京）理学部を卒業し、横河電機の前身の一つである北辰電機製作所に入社。2011年横河電機取締役（横河メータ＆インスツルメンツ社長兼任）、12年取締役常務執行役員を経て、13年4月から代表取締役社長を務める
西島 剛志氏（以下、敬称略） レバレッジ効果とは レバレッジ効果とは 当社は、大規模設備を使ったものづくり、ライフラインを支える社会インフラの安定・安全操業を支え、生産性向上に貢献しています。例えば新興国の石油産業では、古い精製設備で稼働率が上がらず、国際的な環境基準も満たさないケースがあります。そこに当社の先進的なシステムを提供し、生産管理による無駄の排除や環境適合のために役立てていただいています。
西島 ゴールとして「Net-zero Emissions（気候変動への対応）」「Well-being（すべての人の豊かな生活）」「Circular Economy（資源循環と効率化）」の3つを掲げています。「Net-zero Emissions」「Circular Economy」ではここまでお話ししたように、設備更新や生産管理によって省エネ、省資源、CO2削減などを実現した事例が数多くあります。
横河電機は未来世代のより豊かな人間社会のために、2050年に向けて「Net-zero Emissions」「Well-being」「Circular Economy」を「Three goals」として掲げ、それぞれについて2030年に向けた注力分野と、より具体的なサステナビリティ中期目標を策定。事業計画に組み込み、グループ全体で取り組んでいる
借金でレバレッジ効果を生む！売上を加速し利益を大きくするには？
ミヤビ屋 @miyabiya_gimlet
借金のレバレッジ効果でビジネスは加速する！
借金をすると レバレッジ効果が得られ、ビジネスの成長スピードを加速させる ことができます。
レバレッジ効果とは 「テコの原理」 のこと。
小さい力で大きな効果を得ることを指します。
少ない自己資金でも、借金を利用することで、大きな利益を得ることが可能 となります。
「レバレッジをかける」、「レバレッジを効かせる」と表現されることが多いです。
自己資金100万円だけで、 年間10万円の利益 が得られると利回りは10%となる。
借入金200万円を金利3%の借金 で借り入れ、同じ利回り10%だとすると、年間30万円の収益となる。
年間利息6万円を差し引くと、 利益は24万円 となる。
【自己資金100万円だけの場合】
【自己資金100万円と借入金200万円で取り組んだ場合】
レバレッジ効果を利用するビジネス・投資は、以下のようなものがあります。
借入金は、ビジネスや副業の資金として、レバレッジを効かせることができます。
物販は、 仕入れを増やすことができるため、レバレッジを効かせやすい でしょう。
借金や融資はビジネスに必要！資金不要な副業との組み合わせが最強！
レバレッジ効果で「リターン10倍」・「リスク10倍」
レバレッジ効果は、 リターンが10倍 となる可能性も秘めていますが、 リスクも10倍 となってしまうことも覚えておきましょう。
レバレッジ効果を利用したい場合、理解したうえで利用するとリスクを下げることもできます。
借金が返済不能となるリスク
借金をするため、 当たり前ですが返済の義務があります 。
計算通り、予想通りに 利益が上げられず返済ができなくなる可能性 も考えられます。
企業では 倒産リスク 、個人では 破産リスク があります。
逆レバレッジ（逆ザヤ）になるリスク
200万円を借り入れて、10万円の利益を上げても、金利が15%であれば -5万円となり赤字 となるでしょう。
これを 逆レバレッジ といいます。
レバレッジ効果は、 支払利息よりも、利益が見込める場合にのみ借金をする と得られます。
レバレッジ効果を活用するための条件
すべての条件を満たしているかを確認しましょう。
例えば、不動産投資で確認した結果が以下の様であれば条件を満たしているといえます。
- 似た条件の物件内容で、 収益が出ているデータがある 。
- 成功：毎月利益を得る。 失敗：空室があり 収入が減る 。 空室期間のみ収入が減るため、年間ではマイナスになりにくい。
- 借金の 金利が3% で 実質利回り8%
理想はローリスク・ハイリターンですが、なかなか 出会うのはむずかしい ものです。
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借金が悪いことって考え方は正しい？良い借入金は条件による！
レバレッジ効果が得られやすいビジネス
ここで紹介しているのは一部の例となります。
紹介したビジネス以外でも、レバレッジ効果を得ることは可能です。
借金・融資により大きな資金を運用すると、同様の効果が得られます。
不動産投資
不動産投資は、 レバレッジ効果とは 金融機関からの融資を投資に活用することで、レバレッジが効かせられます 。
「自己資金＋金融聞機関からの融資」により、 自己資金だけでは得られない投資効果 が得られます。
小さな自己資金からでも、 資産価値の高い物件を購入し、大きな利益を得ることが可能 です。
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FXは、 担保として預けた証拠金の数十倍の資金を利用して取引 ができます。
少ない資金で大きな取引が可能です。
1ドル100円で考えた場合、2.5万ドル（250万円）の取引をするには、通常は 250万円が必要 です。
FXでは、レバレッジを効かせることにより、 10万円の証拠金で250万円の取引が可能 。
これは、 25倍のレバレッジを効かせている ことになります。
必要証拠金しか預けていないと、 損失が出た際に証拠金が不足するとロスカットが発生 します。
ロスカットが発生すると、 取引が自動的に決済され、それ以上の損失拡大を防ぎます 。
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株式投資は、 信用取引を利用することでレバレッジを効かせる ことができます。
信用取引とは、 資金以上の金額で株式を購入すること です。
委託保証金を証券会社に預け、 預けた金額の3.3倍の取引が可能 。
委託保証金100万円では、最大で330万円の取引ができます。
損失が出ると、証券会社は 損失分を委託保証金から差し引き ます。
すると、取引を維持するために 追証（おいしょう）という保証金の追加が必要 となります。
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物販は、 借入金を利用して仕入れを増やすことで、利益を大きくしてレバレッジを効かせます 。
扱うお金が増えるので、 高額商品の取り扱いも可能 となるでしょう。
また、 少ない資金 では、仕入れて販売後の入金までを1回転とすると、 2回転目で資金が不足する可能性 があります。
借入金の利用で、 資金がないために、次の仕入れが行えないということも解消 できます。
会員登録時に 招待コードを入力 すると、 500円分のポイントがもらえる！
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活用できるかの条件をよく確認してみます！
レバレッジ効果は、 小さな資本しか手元になくても利益を最大化 させられます。
リターンも大きくできますが、リスクも大きくなるため注意が必要です。
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副業の目標金額設定！月収ではなく年収ベースで考えよう！
不動産投資の初心者にオススメの勉強方法！本、セミナー、スクール。
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証券市場において資金調達やトレーディングが正常に機能していない理由は、金融市場における過剰レバレッジを解消しなければならなくなったからです。
2020年3月22日 | グローバルCIO スコット・マイナード
スコット・マイナードはCNBCに出演し、リスク資産や政策について言及しました。
格下げの危機に瀕している投資適格社債は約1兆ドルある。
まだセリングクライマックスが起きていないため、現在の水準で大きな買いを入れるのは株式であれ社債であれ時期尚早である。
私は世界が不況に陥って欲しいと決して言っている訳ではない。ただ、このままでは第2次大戦後初めての最もきわどい状況にあるのだと言いたい。
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